Umowa dożywocia.
Charakterystyka umowy dożywocia.
Instytucja prawna dożywocia znana jest w świecie, a także w Polsce i od dawna. Od lat powszechny jest zwyczaj przekazywania przez rolników w starszym wieku swoich gospodarstw rolnych w tym i przenoszenia własności nieruchomości wchodzących w ich skład, osobom młodszym (najczęściej dzieciom), w zamian za prawo do dożywotniego
utrzymania i pochowania po śmierci. Umowa dożywocia stanowi jedną z form przenoszenia własności nieruchomości, zwłaszcza rolnych.
Spełniała ona jednocześnie i spełnia nadal istotną rolę społeczną i gospodarczą. Chroni bowiem interesy osób starszych czy też kalekich (nie tylko rolników), z drugiej zaś strony, umożliwia nabycie przez młodego człowieka majątku, mimo nie posiadania przez niego większych zasobów pieniężnych.
Istotna treść umowy dożywocia (essentialia negotii) polega na tym 45, że jedna ze stron, a konkretnie właściciel nieruchomości, zobowiązuje się przenieść na drugą stronę, tj. na nabywcę, własność nieruchomości, druga strona zaś zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania zbywcy.
Ustawodawca, zastrzegając w art. 908 § I KC, że ważność umowy dożywocia, będącej umową wzajemną, a z uwagi na nieprzewidywalną długość życia oraz potrzeb dożywotnika jest umową losową, wymaga tylko zobowiązania się właściciela nieruchomości do przeniesienia własności na nabywcę oraz zobowiązania się nabywcy do dożywotniego utrzymania zbywcy (ewentualnie także lub tylko jego osoby bliskiej) pozostawił stronom określenie, co prawo dożywocia powinno w konkretnym wypadku obejmować.
Ustawodawca postanowił w art. 908 § I KC, że w braku odmiennej umowy nabywca nieruchomości powinien: a) przyjąć zbywcę jako domownika, b) zapewnić mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło, opał, c) zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz d) sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Nabywca może zobowiązać się także do obciążenia nabywanej nieruchomości użytkowaniem, którego wykonywanie będzie ograniczone do jej części, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą, jak również do spełnienia powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych co do gatunku (zboże, mleko, jaja).
Treść prawa umowy dożywocia.
Przedmiotem umowy dożywocia może być nie tylko własność całej fizycznie wydzielonej nieruchomości, ale również udział w nieruchomości, czyli ułamkowa jej część. Zbywcą udziału może być przy tym każdy ze współwłaścicieli oddzielnie, i to niezależnie od wielkości przysługującej mu części ułamkowej. Współwłaściciele mogą również działać łącznie i zbyć swoje udziały jedną umową. Jednakże współwłaściciel nieruchomości
nabytej w drodze dziedziczenia (w drodze spadkobrania) może skutecznie rozporządzić swoim udziałem -w drodze umowy dożywocia -jedynie za zgodą pozostałych spadkobierców. Musiałby on też uzyskać zgodę współspadkobierców na zobowiązanie się, w ramach prawa dożywocia, do obciążenia części nieruchomości użytkowaniem.
Przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu tak mieszkalnego, jaki i użytkowego. Przepis art. 908 KC przewiduje ustanowienie dożywocia tylko za "przeniesienie własności nieruchomości". Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest traktowane jako prawo własności lokalu, lecz jako ograniczone prawo rzeczowe. Przesądza to o niemożności uczynienia go przedmiotem umowy dożywocia. Okoliczność, iż jest to prawo zbywalne nie ma znaczenia z uwagi na szczególną regulację zawartą w art. 908 KC.
Przy zawieraniu umów dożywocia pożądany jest aktywny udział notariusza.
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia następuje z jednoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia, do którego to obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. W razie zbycia nieruchomości obciążonej takim prawem kolejny jej nabywca ponosi odpowiedzialność tak rzeczową, jak i osobistą za świadczenia nim objęte. Jego odpowiedzialność osobista nie odnosi się jednak do świadczeń wymagalnych przed nabyciem własności nieruchomości. Prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej. Uzyskuje ono wówczas skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Ujawnienie tego prawa nie jest jednak konieczne do jego powstania i nie ma istotnego znaczenia z punktu widzenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Jeżeli nieruchomość obciążona dożywociem zostanie nabyta przez więcej niż jedną osobę i osoby te staną się jej współwłaścicielami w częściach ułamkowych, ich odpowiedzialność osobista będzie solidarna, a nierówna części odpowiadającej udziałowi we współwłasności.
Umowa dożywocia jest umową obligacyjną o rozszerzonej skuteczności. Nadanie jej skutków rzeczowych powoduje, że jest ona skuteczna wobec wszystkich .
Każdorazowy nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia odpowiada za zobowiązania zbywcy, chociażby nie wiedział o jej obciążeniu takim prawem. Jednakże w razie nabycia nieruchomości obciążonej dożywociem w drodze egzekucji sądowej, dożywotnik zachowuje przysługujące mu prawo tylko wówczas, gdy zostało ono ujawnione przez wpis do księgi wieczystej lub złożenie dokumentów do zbioru dokumentów albo zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji.
Z chwilą zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem dotychczasowy jej właściciel zostaje zwolniony z obowiązków związanych z dożywociem. Może ponosić jedynie odpowiedzialność osobistą za świadczenia zaległe.
Zamiana umowy dożywocia na rentę.
Umowa dożywocia ma w swej istocie charakter rodzinny. Jeżeli nawet nie jest zawierana między osobami krewnymi czy też powinowatymi w rozumieniu przepisów KRO, to z reguły między osobami pozostającymi ze sobą w bliskich, przyjaznych stosunkach. Obie strony zakładają przy tym, że będą w stanie współżyć ze sobą, a najczęściej i mieszkać razem. Praktyka dostarcza jednak przykładów, że wzajemne stosunki pomiędzy nabywcą nieruchomości i dożywotnikiem (dożywotnikami) stają się z czasem nie do zniesienia. Ludzie z przyjaciół stają się wrogami. Ustawodawca mając na uwadze możliwość powstania takich sytuacji przewidział dopuszczalność zmiany treści prawa dożywocia. Normujący to zagadnienie przepis art. 913 KC stanowi w tym przedmiocie jednoznacznie, iż w razie gdy z jakichkolwiek powodów powstaną między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, aby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
Wynika z tego unormowania możliwość żądania zamiany wszystkich lub niektórych uprawnień objętych treścią prawa dożywocia i nie zależy to od wykazania, że do wytworzenia się stosunków uniemożliwiających pozostawanie stron w bezpośredniej ze sobą styczności doszło z ważnych powodów albo zawinionych przez drugą stronę. Ustawodawca wyraźnie podkreśla, że chodzi o jakiekolwiek powody. Mogą więc to być powody nawet błahe, jeżeli na przestrzeni dłuższego czasu doprowadziły r do poważnej sytuacji konfliktowej, a także okoliczności wywołane przez stronę żądającą zamiany świadczeń. Stroną może być przy tym również dożywotnik nie będący zbywcą nieruchomości, lecz osobą bliską zbywcy, na rzecz której zastrzeżone zostało prawo dożywocia.
Decyzja co do tego, czy mają być zamienione na rentę wszystkie uprawnienia wynikające z dożywocia, czy też tylko niektóre z nich, należy -w razie sporu -do sądu, który przy rozstrzyganiu w tym przedmiocie zobowiązany jest uwzględniać interesy obu stron, w tym także tło i charakter nieporozumień. Jeśli na przykład istniejące nieporozumienia nie stanowią przeszkody do korzystania przez dożywotnika z mieszkania, sąd może nie uwzględnić żądania zamiany tego świadczenia w naturze na rentę.
Rozwiązanie umowy dożywocia.
Przepis art. 913 KC przewidując w § 1 możliwość domagania się przez każdą ze stron, by sąd zmienił wszystkie lub tylko niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na rentę, w wypadku powstania między dożywotnikiem i zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron, aby pozostawały nadal w bezpośredniej styczności, zawiera w § 2 postanowienie, według którego w wypadkach wyjątkowych sąd może, na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika (jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości), rozwiązać umowę dożywocia.
Zasadniczą przesłanką rozwiązania stosunku dożywocia jest niewłaściwy układ stosunków, uniemożliwiający bezpośrednią styczność stron.
Z unormowania zawartego w art. 913 § 1 KC wynika jednoznacznie, że z żądaniem rozwiązania umowy dożywocia nie może wystąpić skutecznie dożywotnik nie będący zbywcą nieruchomości, czyli osoba trzecia, na rzecz której zastrzeżono świadczenia dożywotnie.
Uznanie umowy dożywocia za bezskuteczną
Zbycie nieruchomości w drodze umowy dożywocia, podobnie jak wyzbycie się innego majątku, może prowadzić do utrudnienia, a nawet do uniemożliwienia wierzycielom zbywcy zaspokojenia ich roszczeń. Sytuacja dłużników zmienia się bowiem, na skutek wy- zbycia się nieruchomości, w sposób zasadniczy w stosunku do sytuacji, w jakiej się oni znajdowali w czasie zaciągania zobowiązań. W celu ochrony wierzycieli przed krzywdzącym, często świadomym, działaniem dłużnika, ustawodawca wprowadził do KC przepisy pozwalające na pozbawienie skuteczności czynności prawnych dokonanych z pokrzywdzeniem wierzycieli. Chodzi tu o instytucje prawne przewidziane w art. 59 KC oraz w art. 527-534 KC. Unormowana w art. 59 KC tzw. bezskuteczność względna wprawdzie wykazuje pewne podobieństwo do instytucji zaskarżenia czynności dłużnika zdziałanej ze szkodą wierzyciela, czyli tzw. akcji pauliańskiej, ale między tymi instytucjami występują też istotne różnice.
Nabywca nieruchomości może zwolnić się z odpowiedzialności (z nieruchomości) także za zobowiązania alimentacyjne, jeżeli wskaże mienie dożywotnika będącego dłużnikiem, które jest wystarczające do zaspokojenia wierzyciela. W zakresie nie uregulowanym w art. 916 § I KC mają bowiem zastosowanie przepisy ogólne dotyczące ochrony wierzyciela, a więc normujące tzw. skargę czy też akcję pauliańską
komentarze
skomentowano: 2015-05-27 10:01:51 przez: Romek
Copyright © 2008-2010 EPrace oraz autorzy prac.