Umowa najmu.
Przedmiot umowy najmu.
Wśród form gospodarowania nieruchomościami mieści się bardzo intensywnie wykorzystywana umowa najmu. Bardzo często korzystają z tej formy jednostki samorządu terytorialnego, a zwłaszcza gminy. Wówczas sięga się do tej formy dysponowania, gdy właściciel stroni od zamiaru trwałego rozporządzania nieruchomością32.
Według art.659 k.c. „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się opłacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Przedmiotem najmu mogą być zarówno rzeczy ruchome jak tez nieruchomości. Nie jest konieczne wynajęcie rzeczy w całości. Ze względu na to, że mamy do czynienia ze stosunkiem obligacyjnym, możliwe jest wynajęcie części składowej lub części rzeczy. W tym obszarze stosuje się wynajmowanie gruntów, budynków oraz lokali. Najem tylko uprawnia do używania rzeczy np.:nieruchomości lub jej części. Natomiast, jeśli oddawana nieruchomość przynosi pożytki i zamiarem stron jest przyznanie przyjmującemu nieruchomość uprawnienia do pobierania jej pożytków, to wtedy należy posłużyć się konstrukcja dzierżawy.
Zawarcie umowy najmu.
Nawiązanie stosunku najmu następuje na podstawie umowy. W przeważającej mierze decyduje zasada swobody umów. Według zasady autonomii woli właściciel nieruchomości swobodnie decyduje o nawiązania stosunku najmu.
Swobodnie odbywa się dobór kontrahenta – najemcy.
Treść umowy najmu.
Dla nawiązania stosunku najmu niezbędne jest uzgodnienie przez strony istotnych postanowień umowy. Umowa najmu powinna wyrażać wole oddania rzeczy do używania przez najemcę. Art.659 & 1 KC brzmi: ” Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”. Należy zadbać, by wynajmujący oświadczył wolę oddania, a najemca przyjęcia rzeczy. Najemca powinien zobowiązać się wobec wynajmującego do zapłaty umówionego czynszu33.
Koniecznością jest określenie w umowie terminu najmu. Należy zdecydować, czy strony nawiązują stosunek najmu na czas oznaczony czy nieoznaczony. W pierwszym wariancie należy oznaczyć termin końcowy najmu. Należy na to zwrócić uwagę by w umowie najmu podać, czy określona rzecz jest oddawana w najem na czas oznaczony, czy tez na czas nieoznaczony. Odmienny jest reżim prawny najmu zawartego na czas nieoznaczony i oznaczony. Wystarczy wspomnieć, że umowa najmu na czas oznaczony nie podlega wypowiedzeniu, wygasa zaś z nadejściem terminu końcowego. Natomiast najem zawarty na czas nieoznaczony rozwiązuje się przez wypowiedzenie. Istnieje pogląd, że zasadniczo wypowiadać można umowę najmu zawarta na czas nieoznaczony, bowiem w treści umowy miejsce jest na określenie umownych terminów wypowiedzenia najmu nawiązanego na czas nieoznaczony. Ważną rzeczą jest to, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Warto tutaj zasygnalizować, że regulacja terminów wypowiedzenia następuje z całkowitym zachowaniem zasady swobody umów. Trzeba zaakcentować, że warto w treści umowy najmu określać przeznaczenia rzeczy, a w szczególności, sposób używania rzeczy przez najemcę, dlatego że najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
Forma umowy najmu.
Zawarcie umowy nie wymaga formy szczególnej. Ale należy wspomnieć, że czynność prawna, obejmująca rozporządzenia prawem, którego wartość przekracza dwa tysiące złotych, jak również czynność prawna, z której wynika zobowiązanie doświadczenia wartości, przenoszącej ponad dwa tysiące złotych powinna być stwierdzona pismem. To ogólne wymaganie – zastrzeżone dla celów dowodowych – odnosi się także do umowy najmu. Wartość świadczenia liczy się według ustalonej wysokości czynszu, przy czym obowiązuje generalnie zasada, że w wypadku, gdy przedmiotem czynności prawnej jest rozporządzenia prawem do świadczeń okresowych lub zobowiązanie się do takich świadczeń, wartością prawa lub zobowiązania jest wartość świadczeń za jedna rok, a jeżeli maja trwać krócej niż rok, wartość za cały czas ich trwania.34
Należy pamiętać, że nabywcy rzeczy wynajętej nie przysługuje uprawnienie do wypowiadania najmu, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z data pewną, a rzecz zastała najemcy wydana.
Prawa najmu nieruchomości może być ujawnione w księdze wieczystej, należy jednak pamiętać, że wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym.
Prawa i obowiązki stron w umowie najmu.
Ustawodawca reguluje dość szczegółowo prawa i obowiązki stron stosunku najmu. Ustawodawca posługuje się tu metodą ustanawiania norm względnie obowiazujacych. Znajdują one zastosowanie, gdy strony nie uregulowały odmiennie w zawartej umowie swych praw i obowiązków.
Z jednej strony, obowiązuje wynajmującego - obowiązek wydania rzeczy najemcy. Wynajmujący powinien oddać najemcy rzecz w stanie przydatnym od umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Z drugiej strony, najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzecz najętą w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczenia rzeczy. Przy umowie najmu sporo miejsca na swobodę umów, natomiast najemca bez zgody wynajmującego nie może czynić z rzeczy najętej zmian sprzecznych z umowa lub z przeznaczeniem rzeczy. Natomiast jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umowa lub z przeznaczeniem rzeczy, wynajmujący może wypowiedzeń umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Należy zauważyć, że najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej, zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.
Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym. Jednak nie ponosi on odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
Charakter prawny umowy najmu.
Umowa najmu rodzi względny, obligacyjny stosunek prawny, pomiędzy wynajmującym i najemca. Istnieje spór, który dotyczy charakteru prawa najemcy lokalu, dlatego ze to z woli ustawodawcy do ochrony praw najemcy lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Jednakże należy ocenić, ze prawo najemcy lokalu ma jedynie charakter wierzytelności o rozszerzonej skuteczności. Dodatkowo można powiedzieć, że charakter wierzytelności o rozszerzonej skuteczności ma również prawo najmu nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej. Wiadomo, że przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawna po jego ujawnieniu.
Wygaśnięcie stosunku najmu
Według zasad prawa cywilnego umowa najmu zawarta na czas oznaczony wygasa z upływem zastrzeżonego terminu końcowego. Możliwe jest oczywiście wcześniejsze rozwiązanie stosunku najmu. Nie można zastosować jednostronnej czynności prawnej „wypowiedzenia” umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Nie mogą też strony ze swej woli zastrzegać w umowie zawartej na czas oznaczony możliwości rozwiązania jej w trybie wypowiedzenia. Takie zastrzeżenie umowne byłoby nieważne. Nieważne byłoby również dokonanie wypowiedzenia35.
Jeśli chodzi o szczegóły wygaśnięcia stosunku najmu, to jeśli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umowa lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia. 36
Należy zwrócić tez uwagę, że jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zaplata czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Natomiast jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zaplata czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
Natomiast w sytuacji gdy, najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia .
Jeśli chodzi o uprawnienia najemcy, to może on wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmy jacy mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą.
Odmienny jest reżim prawny najmu zawartego na czas nieoznaczony. Właściwym instrumentem rozwiązania stosunku najmu jest wypowiedzenie umowy. Zauważyć należy, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku terminów ustawowych.
Ustawowe terminy wypowiedzenia są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najemca może wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie -na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu -na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny -na jeden dzień naprzód" (art. 673 § 2k.c.).
Ochrona praw lokatorów
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego37, uchwalona przez Sejm w dniu 21 czerwca 2001 r. zastąpiła dotychczasowe uregulowania dotyczące najmu lokali mieszkalnych, zawarte w ustawie o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Stanowi ona realizację zapisu ust. 2 art. 75 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r., który określa że "ochronę praw lokatorów określa ustawa ".
Zapisy nowej ustawy dotyczą szerszej grupy osób niż poprzednie uregulowana prawne, gdyż obejmują zasady i formy ochrony praw lokatorów, czyli najemców i osób używających lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Dotyczą więc również osób np. podnajmujących lokal mieszkalny lub posiadających spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego, z tym, że przepisy te nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób dla nich korzystniejszy.
Najem lokali mieszkalnych, jako stosunek cywilno - prawny, jest obecnie przede wszystkim regulowany w kodeksie cywilnym, a przepisy o ochronie praw lokatorów stanowią lex specialis w stosunku do przepisów kodeksu.
Definicja lokalu mieszkalnego, jaką prezentuje ustawa o ochronie praw lokatorów, jest bardzo uproszczona jest to lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie musi to być samodzielny lokal mieszkalny, ochroną objęte są również osoby wynajmujące lub podnajmujące część mieszkania. W rozumieniu ustawy lokalem mieszkalnym jest również pracownia służąca twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, o ile stosunek prawny dotyczący tego lokalu został nawiązany przed dniem wejścia w życie ustawy. Nie jest natomiast lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, czyli przepisom ustawy nie podlegają osoby przebywające w bursach, pensjonatach, hotelach, domach wypoczynkowych. 38
Powierzchnia użytkowa lokalu została określona podobnie jak w ustawie o najmie, tj.jako powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom najemcy, bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania. jest to więc suma powierzchni pokoi, kuchni, przedpokoi, spiżarni, alków, holi, korytarzy, łazienek itp.39
Nie wlicza się natomiast do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego powierzchni balkonów, tarasów, loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych na przechowywanie opału.
Wypowiadanie tytułu prawnego do lokalu.
Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i zawierać uzasadnienie, gdyż inaczej jest nieważne. Przyczyny wypowiedzenia zostały wyliczone w ustawie.
Są to:
-używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem,
-zaniedbywanie obowiązków lokatora, przez co powstają szkody lub niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
-wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciw porządkowi domowemu, przez co staje się uciążliwe korzystanie z innych lokali,
-wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez zgody właściciela,
-zwłoka w zapłacie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności,
-konieczność rozbiórki lub remontu budynku, wymagającego opróżnienia ii lokalu. W tym przypadku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, który winien dostarczyć właściciel budynku, jak również pokryć koszty przeprowadzki.
Do 31 grudnia 2015 r. najemcom opłacającym w dniu wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, lokal zamienny dostarcza gmina, która również pokrywa koszty przeprowadzki.
W tych wszystkich przypadkach stosunek prawny jest wypowiadany nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Właściciel ma prawo zamieszkać w swoim lokalu, jak również takie prawo przysługuje jego wstępnym, pełnoletnim zstępnym lub osobom względem których właściciel ma obowiązki alimentacyjne. Prawo to jednak zostało obwarowane pewnymi warunkami, a mianowicie:
-jeżeli właściciel dostarczy lokatorowi lokal zamienny lub lokatorowi przysługuje prawo do takiego lokalu, który odpowiada warunkom lokalu zamiennego, to można wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego,
-jeżeli właściciel nie może dostarczyć lokalu zamiennego, to może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na trzy lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Jeżeli jednak właściciel nie zamieszka w swoim lokalu lub wyprowadzi się z niego przed upływem pół roku to musi udostępnić lokatorowi swój lokal na poprzednich warunkach albo, jeżeli lokator nie będzie z powrotem zainteresowany, zwrócić mu koszty przeprowadzki i roczną różnicę w czynszu i opłatach. Ponadto obowiązany jest zapłacić lokatorowi karę ustawową w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.
Jeżeli lokal jest wynajmowany za czynsz niższy niż 3% wartości odtworzeniowej, to można wypowiedzieć stosunek najmu jeszcze w dwóch innych wypadkach:
-jeżeli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Obowiązuje wtedy sześciomiesięczny okres wypowiedzenia.
-jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości, najemca może go używać, a lokal spełnia warunki dla lokalu zamiennego. Stosunek najmu można wypowiedzieć na koniec miesiąca, z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia.
Ustawa dopuszcza jeszcze jeden powód wypowiedzenia stosunku najmu, nie dotyczy on tylko najemców lokali w mieszkaniowym zasobie gminy jeżeli w wieloletnich planach gospodarowania zasobem gminy lokal przeznaczony jest do sprzedaży, a najemca nie skorzysta z prawa pierwszeństwa w jego nabyciu, to można wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Oczywiście, gmina jednocześnie musi: zaoferować wynajęcie innego lokalu, spełniającego co najmniej wymagania dla lokalu zamiennego.
Z innych ważnych przyczyn właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie
stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu. Umowę najmu lokalu socjalnego można rozwiązać ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli najemca wszedł w posiadanie innego lokalu mieszkalnego.
Wygaśnięcie stosunku najmu.
Stosunek najmu wygasa jeżeli po śmierci najemcy brak jest osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu.
Uprawnionymi do wstąpienia w stosunek najmu, pod warunkiem że mieszkali z najemcą stale do chwili jego śmierci, są: małżonek, który nie jest współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, osoba która pozostawała we wspólnym pożyciu z najemcą.
Osoby te mogą wypowiedzieć stosunek najmu, z zachowaniem terminów ustawowych, nawet wtedy gdy umowa zawarta była na czas oznaczony.
Osoby, które do chwili śmierci najemcy lokalu sprawowały nad nim opiekę na podstawie umowy zawartej z najemcą w okresie obowiązywania ustawy Prawo lokalowe i zgodnie z wymogami tej ustawy, są również uprawnione do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy.
Podnajem.
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do
bezpłatnego używania ani go podnająć. Nie można jednak odmówić zgody na podnajem bez uzasadnionej przyczyny. Najemca może wtedy wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sporu.
Ostatnia nowelizacja Kodeksu cywilnego wprowadziła odstępstwa od zasady, że to właściciel decyduje, kto może mieszkać w wynajmowanym przez niego lokalu, a mianowicie zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do i osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
Eksmisje
Oprócz właściciela lub zarządcy o nakazanie przez sąd eksmisji lokatora może wystąpić inny lokator lub właściciel innego mieszkania w budynku - jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu co powoduje uciążliwości w korzystaniu z innych lokali w budynku. Również współlokator może wystąpić o nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu innemu współlokatorowi, małżonkowi lub rozwiedzionemu małżonkowi, jeżeli utrudnia on swoim nagannym postępowaniem wspólne zamieszkiwanie.
Jeżeli lokator nie nabył uprawnień do lokalu socjalnego i nie można go przekwaterować do innego lokalu (np. do poprzedniego miejsca zamieszkania, w przypadku samowolnego zajęcia lokalu) to wyroku eksmisyjnego nie można wykonać w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie. Nie dotyczy to jednak osób, które są eksmitowane za znęcanie się nad rodziną.
Uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego
Sąd, po zbadaniu sytuacji rodzinnej i materialnej, a także dotychczasowego sposobu korzystania z lokalu, orzeka w wyroku eksmisyjnym o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. Jednakże sąd nie może orzec o braku prawa do otrzymania lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego, ubezwłasnowolnionego oraz osób sprawujących nad nimi opiekę i wspólnie zamieszkałych. Ustawa przyznaje prawo do lokalu socjalnego również osobom, które spełniają, określone przez radę gminy kryteria do wynajmu lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy, a także obłożnie chorym, emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej i bezrobotnym.
Ograniczona została więc, w sposób istotny, możliwość przeprowadzenia tzw. eksmisji "na bruk".
Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Gmina jest obowiązana dostarczać lokale socjalne, w pierwszej kolejności, na realizację wyroków eksmisyjnych. Sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego
Sąd z urzędu zawiadamia gminę, na terenie której znajduje się lokal podlegający opróżnieniu. Gmina nie musi wykazywać interesu prawnego aby przystąpić do sprawy po stronie powoda.
Od 1 stycznia 2002 r. obowiązuje ust. 4 art. 18 ustawy, na mocy którego właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy, która nie dostarczyła lokatorowi przyznanego przez sąd lokalu socjalnego.
Wysokość odszkodowania jest liczona jako różnica między czynszem, jaki właściciel mógłby uzyskać za wynajęcie lokalu na wolnym rynku, a odszkodowaniem płaconym przez byłego lokatora, oczekującego na lokal od gminy.
Zasady i możliwości wykonywania przez gminy zadań wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów
Zadaniem własnym gminy pozostaje tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, w szczególności zapewnianie lokali socjalnych i zamiennych w wypadkach przewidzianych w ustawie oraz zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach. Nowością w stosunku do ustawy o najmie jest zapis, że na realizację tych zadań gmina może otrzymać dotację celową z budżetu państwa.
Powyższe zadania gmina może wykonywać w oparciu o swój zasób mieszkaniowy lub w inny sposób. Może np. partycypować w kosztach budowy mieszkań przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego, uzyskując w ten sposób prawo dysponowania lokalami i kierowania do nich najemców spełniających kryteria ustalone przez gminę. Może też, jeżeli pozwala na to lokalny rynek nieruchomości, wynajmować lokale mieszkalne np. dla osób uprawnionych do otrzymania lokalu socjalnego.
Przeważnie jednak lokale socjalne i większość lokali zamiennych pochodzą z mieszkaniowego zasobu gminy. Stanowią go lokale będące własnością gminy, komunalnych osób prawnych lub spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem gmin, z wyjątkiem Towarzystw Budownictwa Społecznego, oraz lokale pozostające w samoistnym posiadaniu tych podmiotów.
Gmina tworzy zasób mieszkaniowy poprzez budowę lub nabywanie budynków mieszkalnych i utrzymuje go na poziomie umożliwiającym zaspokojenie potrzeb rodzin o niskich dochodach.
Gminy posiadające zasób mieszkaniowy winny wydzielić w nim część lokali, które przeznaczane będą do wynajmowania jako lokale socjalne. Jeżeli w gminie wystąpi taka konieczność, część lokali z zasobu może zostać przeznaczona do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy, np. nauczycielom, lekarzom czy też innym, potrzebnym wspólnocie samorządowej specjalistom.
Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy mogą być wynajmowane jedynie na czas nieoznaczony, z wyjątkiem lokali socjalnych i wynajmowanych na czas trwania stosunku pracy.40
komentarze
Copyright © 2008-2010 EPrace oraz autorzy prac.