Umowa sprzedaży lokali
Sprzedaż lokal
21Możliwa jest sprzedaż lokali znajdujących się w poszczególnych budynkach, a więc części budynków. Następuje wówczas ustanowienie odrębnej własności lokalu sprzedanego. Również tu następuje złożona czynność prawna, albowiem odrębna własność kupionego lokalu wiąże się z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej.
Sprzedaż lokali odbywa się z zachowaniem właściwych przepisów. Ustawa o gospodarce nieruchomościami dokonuje – w art. 35 ust. 3 - odesłania, postanawiając, że "ustanowienie odrębnej własności lokali w domach wielomieszkaniowych wchodzących w skład nieruchomości, następuje na zasadach określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali". Trzeba stwierdzić, że tylko jej przepisy regulują tryb sprzedaży lokali. Słusznie podkreślono już we wcześniejszej literaturze, że "ustawa o własności lokali w ogóle nie zajmuje się umowami zbycia, na podstawie których dochodzi do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę (sprzedażą, zmianą, darowizną itp.)". Tutaj muszą więc znaleźć zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdy mamy do czynienia ze sprzedażą lokali skarbowych lub samorządowych.
Nie ma przeszkód dla ustanowienia odrębnej własności lokali w budynkach stanowiących już odrębną własność użytkownika wieczystego. Nie powinno ulegać wątpliwości, że właściciel nieruchomości budynkowej może dokonywać rozporządzeń poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali.
Tak więc przedmiotem sprzedaży jest wyodrębniany samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1 u. o w.l.). Dodać należy, że do lokalu mogą przynależeć inne pomieszczenia, choćby nawet do tego lokalu bezpośrednio nie przylegały, a w szczególności piwnice lub strych, zwane pomieszczeniami przynależnymi, chyba że czynność prawna lub orzeczenie odrębnej własności stanowią inaczej.
Wpis do księgi wieczystej
Zasadniczo w polskim systemie prawnym przeniesienie własności nieruchomości następuje solo consensu. Wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny.
Również w przypadku sprzedaży lokali mamy do czynienia z wymaganiem konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej. Zastrzeżono je w ustawie o własności lokali, postanawiając, że umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Natomiast nie występuje wymaganie konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej dla czynności dalszego, wtórnego obrotu ustanowioną własnością lokalu.
Wiadomo, że wpis prawa własności jest obowiązkowy. Podkreślono wyraźnie w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, że "właściciel nieruchomości obowiązany jest do ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej". Karana jest opieszałość nowego właściciela. Mianowicie, jeżeli nowy właściciel nie złożył wniosku o ujawnienie swego prawa to sąd rejonowy prowadzący księgę wieczystą ponagli opieszałego właściciela.
Trzeba pamiętać o prowadzonych niezależnie od siebie księgach wieczystych dla nieruchomości macierzystej odrębnego lokalu (lokali). W szczególności trzeba zwrócić uwagę, że wszelkich wpisów dotyczących wydzielonego lokalu i praw na tym lokalu dokonuje się wyłącznie w księgach wieczystych poszczególnych lokali. Natomiast wpisów dotyczących sposobu wykonywania zarządu wspólną nieruchomością dokonuje się w księdze wieczystej nieruchomości, z której lokale zostały wydzielone.
Natomiast w księdze wieczystej nieruchomości macierzystej wskazuje się wszystkie lokale wyodrębnione według ich numerów i oznaczenia w księdze wieczystej.
Skutki zawarcia umowy sprzedaży.
Chodzi tu o czynność techniczną wpisu, choćby jeszcze nieprawomocnego. Generalnie jednak skutkiem sprzedaży jest nabycie własności nieruchomości przez kupującego. Natomiast nabycie posiadania może nastąpić w innym czasie, wcześniej lub później. W tym zakresie akt notarialny winien odzwierciedlać wolę stron. A w tym kontekście trzeba też stwierdzić, że z chwilą wydania rzeczy sprzedaży przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy 22.
Z chwilą nabycia własności (i posiadania) kupujący może korzystać z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.
Sprzedaż nieruchomości lokalowej cudzoziemcom.
Zakresem ustawy z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców23 są objęte osoby fizyczne nie mające obywatelstwa polskiego i osoby prawne mające siedzibę za granicą, albo mające wprawdzie siedzibę w Polsce, ale kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez osoby poprzednio wymienione. Spośród spółek handlowych za kontrolowaną uważa się spółkę, w której wymienione poprzednio osoby mają pośrednio lub bezpośrednio co najmniej 50% kapitału zakładowego.
Definicję cudzoziemca zawiera art. 1 ust. 2 stanowiąc, że jest nią:
-osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego ;
-osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
-osoba prawna mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio
lub pośrednio przez osoby prawne mające siedzibę za granicą. W wypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się spółkę, w której osoby te posiadają bezpośrednio lub pośrednio, co najmniej 50% kapitału zakładowego.
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców jest przedmiotem szczególnej regulacji prawnej. Podstawowym aktem prawnym z tej dziedziny jest ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców 24. Nowelizacja dokonana ustawą z 15.3.1996 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców25 była najobszerniejsza i wprowadziła zmiany zmierzające w kierunku ograniczenia zakresu podmiotowego i przedmiotowego ustawy przez wyłączenie obowiązku uzyskiwania zezwolenia przez niektóre osoby, w określonych wypadkach, uproszczenie procedury związanej z wydawaniem zezwoleń na nabycie nieruchomości, ale także wprowadzenia nowego ograniczenia, dotychczasowym przepisom nieznanego, w postaci obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie położonej w Polsce nieruchomości przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkałego w Polsce krócej niż 2 lata od uzyskania karty stałego pobytu, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości ma zostać objęta wspólnością ustawową.
Ustawa ogranicza, w zakresie jej obowiązywania, cudzoziemców w zdolności do nabywania nieruchomości położonych w Polsce bez uprzedniego zezwolenia, przewidując jednakże wyjątki i różne stopnie ograniczeń. Ograniczenia te mają charakter publiczno-prawny, stanowiąc część obowiązującego w Polsce porządku prawnego. Jest to regulacja w systemie prawa polskiego wyjątkowa, co sprawia, że niedopuszczalność rozszerzającej wykładni ustawy powinna stanowić zasadniczą dyrektywę interpretacyjną.
Nieruchomości Skarbu Państwa mogą być na zasadzie wzajemności sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawę lub najem przedstawicielstwom dyplomatycznym lub urzędom konsularnym państw obcych oraz innym przedstawicielstwom i instytucjom zrównanym z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów na podstawie ustaw, umów międzynarodowych lub powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych. Umowy z przedstawicielami tych osób zawiera minister właściwy do spraw administracji publicznej. Jeżeli nieruchomość niezbędna na te cele stanowi własność jednostki samorządu terytorialnego, jednostka ta obowiązana jest wskazać i przenieść jej własność na rzecz Skarbu Państwa26.
Nabycie lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca.
Znosząc wymóg uzyskiwania przez cudzoziemców zezwolenia na nabycie samodzielnych lokali mieszkalnych uwzględniono, że są to lokale o ograniczonej powierzchni. Już przed nowelizacją nie było wymagane zezwolenie na nabycie spółdzielczego prawa do lokalu (jako prawa rzeczowego ograniczonego), co powodowało niezrozumienie u cudzoziemców, nie znających istoty polskich rozwiązań prawnych, dotyczących lokali spółdzielczych. Ponieważ ilość spółdzielczych lokali mieszkalnych w ogólnej liczbie lokali mieszkalnych w kraju jest znacząca, nie było celowe dalsze utrzymywanie występującego zróżnicowania. Uwzględniono również fakt, że cudzoziemcy stosunkowo rzadko kupują pojedyncze lokale, a częściej działki pod zabudowę lub budynki. Nowe rozwiązanie prawne może także przyczynić się do rozwoju budownictwa mieszkaniowego, przeznaczonego m. in. dla cudzoziemców. Należy jednak pamiętać, że nadal będzie wymagane zezwolenie na nabycie lokali użytkowych oraz na nabycie budynków, bowiem przepis ust. 1 pkt 1 jednoznacznie nawiązuje do pojęcia lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. Zezwolenie będzie również wymagane w stosunku do lokali położonych w strefie nadgraniczne27.
Rozwiązanie przyjęte wart. 8 ust. 1 pkt 1 daje cudzoziemcom, pragnącym zaspokoić ich potrzeby mieszkaniowe, możliwość dokonania wyboru: mieszkanie (nawet duże) mogą nabyć bez zezwolenia (z wyjątkiem mieszkań położonych w strefie nadgranicznej), natomiast na nabycie działki (lub działki z budynkiem) muszą uzyskać zezwolenie, co powoduje określone uciążliwości.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca mieszkającego w Polsce
Dotyczy to wszystkich cudzoziemców zamieszkujących w Polsce na podstawie zezwolenia na osiedlenie się (a więc na czas nie oznaczony). Jest ich niewielu, a w dodatku pkt 2 i 3 dotyczą tylko tych cudzoziemców, którzy mieszkają już w Polsce przez określony czas.
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców używa pojęcia "karta stałego pobytu", gdyż było ono używane przez ustawę z dnia 29 marca 1963 r. o cudzoziemcach, a następnie przez obecnie obowiązującą ustawę z dnia 25 czerwca 1997 r. o cudzoziemcach, przy czym karta stałego pobytu wydawana była cudzoziemcom, którzy otrzymali zezwolenie na osiedlenie się. Obecnie ustawa z dnia 25 czerwca 1997 r. o cudzoziemcach nie używa pojęć "karta czasowego pobytu" i "karta stałego pobytu", lecz "karta pobytu" (art. 20 ust. 1), przy czym karta ta powinna określać rodzaj wymaganego zezwolenia. Zezwolenie wydawane jest na zamieszkanie na czas oznaczony oraz na osiedlenie się 28.
Dla realizacji art. 8 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców istotny jest nie łączny czas pobytu cudzoziemca w Polsce, lecz czas zamieszkiwania po uzyskaniu karty stałego pobytu i zezwolenia na osiedlenie się. Bowiem wiele osób fizycznych zamieszkuje w różnych krajach na podstawie wizy upoważniającej do krótkotrwałego pobytu lub na podstawie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony, lecz systematycznie przedłużanych.
Nowa regulacja, zawarta w ustawie z dnia 25 czerwca 1997 r. o cudzoziemcach wywarła duży wpływ na regulację zawartą wart. 8 ust. 1 pkt 2 i 3, dotyczącą nabywania nieruchomości przez cudzoziemców zamieszkujących w Polsce na podstawie "karty stałego pobytu". Znacznie zaostrzono kryteria uzyskania zezwolenia na osiedlenie się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej", wprowadzając jednocześnie całkiem nową w prawie polskim instytucję zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony, co ogranicza możliwość korzystania z regulacji zawartej wart. 8 ust. 1 pkt 2 i 3.
W ust. 1 pkt 2 art. 8 uwzględniono, że zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z 1962 r. o obywatelstwie polskim, po pięciu latach zamieszkiwania w naszym kraju cudzoziemiec może ubiegać się o nadanie obywatelstwa polskiego. W przypadkach szczególnie uzasadnionych można cudzoziemcowi nadać obywatelstwo mimo niespełnienia tego warunku. Nadanie obywatelstwa może być uzależnione od złożenia dowodu utraty lub zwolnienia z obywatelstwa obcego. Nadanie obywatelstwa polskiego obojgu rodzicom rozciąga się na dzieci pozostające pod ich władzą rodzicielską, przy czym w pewnych przypadkach jest to możliwe również przy nadaniu obywatelstwa jednemu z rodziców. Obywatelstwo polskie nadaje Prezydent Rzeczypospolitej Polskiej. Cudzoziemiec może również, na swój wniosek, być uznany za obywatela polskiego, jeżeli zamieszkuje w Polsce co najmniej 5 lat na podstawie zezwolenia na osiedlenie się i nie posiada żadnego obywatelstwa lub jego obywatelstwo jest nieokreślone, decyzję w tej sprawie podejmuje wojewoda.
komentarze
Copyright © 2008-2010 EPrace oraz autorzy prac.