Umowa dzierżawy
Istota i funkcje umowy dzierżawy.
Trzeba stwierdzić, że "przez umowę dzierżawy wydzierżawiając zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz"(art. 693 § I k.c.).41
Kodeks Cywilny mówi, że prawo dzierżawcy jest bogatsze, niż prawo najmu, o element pobierania pożytków rzeczy. Stosownie do tego węższy jest katalog rzeczy stanowiących potencjalny przedmiot dzierżawy. Chodzi tu wyłącznie o rzeczy przynoszące pożytki.
Można w tym miejscu powiedzieć, że funkcją umowy dzierżawy jest czerpanie pożytków z cudzej rzeczy. Jest to podstawowa funkcja niezależnie od przedmiotu dzierżawy. W istocie więc dzierżawa pełni funkcje mechanizmu organizacji działalności gospodarczej.
Pod względem treści dzierżawa jest stosunkiem prawnym najbliższym prawu użytkowania dlatego, że w trybie użytkowania "rzecz można obciążyć prawem do jej używania i pobierania pożytków". Odmienny jest jednak charakter obu praw. Dzierżawa jest stosunkiem względnym, zaś użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym. W tym miejscu trzeba powiedzieć, że w obrocie nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi możliwe jest zarówno ustanowienie użytkowania jak też oddanie nieruchomości w dzierżawę. W praktyce rzadziej jednak stosuje się formę użytkowania.
Natomiast pod względem charakteru dzierżawa jest zupełnie bliska umowie najmu. W dodatku obie instytucje stanowią formę długotrwałego, ciągłego korzystają z cudzych rzeczy. Wspólnym ich elementem jest uprawnienie do używania rzeczy. W tych okolicznościach zdecydował się ustawodawca na dokonanie zabiegu odesłania. Postanowił mianowicie, jak już wiemy, że "do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie" (art. 694 k.c.).
Przedmiot umowy dzierżawy.
Nie ulega wątpliwości, że przedmiotem dzierżawy są rzeczy, podobnie jak w przypadku umowy najmu. Jednakże tym razem przedmiotem umowy mogą być również prawa, mogą one przynosić pożytki. W konsekwencji postanowił ustawodawca, że "przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw" 42.
Jeżeli chodzi o rzeczy to mogą to być rzeczy ruchome (maszyny, urządzenia środki transportu), nieruchomości (grunt rolny, las, lokal) oraz zespół zorganizowanych praw majątkowych (gospodarstwo rolne czy przedsiębiorstwo produkcyjne bądź usługowe). Jeżeli chodzi o rzeczy, winny one być takiego charakteru, aby dzierżawca mógł z nich obiektywnie korzystać i czerpać korzyści, gdyż do istoty umowy dzierżawy, w odróżnieniu od umowy najmu należy korzystanie z rzeczy i czerpanie pożytków.
Można zatem wywnioskować, że potencjalnym przedmiotem dzierżawy mogą być również nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Chodzi tu, jak w przypadku najmu, o dzierżawę gruntów, budynków i lokali.
Treść umowy dzierżawy.
Wiadomo, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Wydzierżawiający składa więc oświadczenie woli o zobowiązaniu się do oddania rzeczy w celu używania i pobierania pożytków. Natomiast dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty umówionego czynszu. Przy okazji trzeba zaś wspomnieć, że czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
W umowie dzierżawy należy też zdecydować, czy strony zawierają umowę na czas oznaczony, czy nieoznaczony. W pierwszym wariancie należy oznaczyć końcowy termin dzierżawy. Należy zwrócić uwagę, że według szczególnej normy prawnej, dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.
Prawa i obowiązki stron.
W tym obszarze można spotkać się ze szczególną regulacja prawna, która dotyczy praw i obowiązków stron.
Należy tutaj zwrócić uwagę na postanowienie, że dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.
Natomiast dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym.
Trzeba też pamiętać, że bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.
Wygaśnięcie stosunku umowy dzierżawy.
Według powszechnie obowiązujących zasad umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony wygasa z upływem zastrzeżonego w niej terminu. Natomiast umowa zawarta na czas nieoznaczony podlega wypowiedzeniu.
Należy pamiętać, że w przypadku braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Ważne jest także to, iż po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonaniu dzierżawy.
komentarze
Copyright © 2008-2010 EPrace oraz autorzy prac.