www.eprace.edu.pl » obrot-nieruchomosciami » Wygaśnięcie prawa własności lokalu » Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości.

Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości.

Istota współwłasności polega na tym, że własność określonej rzeczy ruchomej czy też nieruchomości przysługuje niepodzielnie kilku, co najmniej dwóm osobom ⁵⁷.

Przepis art. 196 KC rozróżnia współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną. W obrocie cywilnym występuje w zasadzie tylko współwłasność w częściach ułamkowych. Wiąże się to z tym, że tylko współwłaściciele, którym przysługuje wspólne prawo własności w częściach ułamkowych, mogą rozporządzać przysługującymi im udziałami., w tym również znosić współwłasność w drodze umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli oraz w drodze sądowej. Współwłasność łączna ma zupełnie inny charakter. W czasie trwania współwłasności łącznej, nie może być ona przedmiotem podziału, a współwłaściciele nie mogą samodzielnie rozporządzać swoim udziałem ( o którym zresztą z uwagi na bezudziałowość tej współwłasności nie można mówić), gdyż takim udziałem nie dysponują. Nie mogą również rozporządzać udziałem, który mógłby im przypaść po wygaśnięciu stosunku prawnego, z którego współwłasność łączna określonych rzeczy wynika. Najczęściej spotykanymi przykładami współwłasności łącznej są: współwłasność majątkowa małżeńska, i to zarówno ustawowa⁵⁸, jak i umowna⁵⁹ oraz wspólność majątku wspólników spółki cywilnej ⁶⁰.

Cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest to, iż w przeciwieństwie do współwłasności w częściach ułamkowych nie jest ona samoistnym stosunkiem prawnym, lecz jest zawsze nierozerwalnie związana z innym stosunkiem prawnym o charakterze osobistym, bez którego nie może powstać ani też istnieć. Z chwilą ustania podstawowego (osobistego) stosunku prawnego (np. ustania małżeństwa, ustania wspólności majątkowej czy też rozwiązania spółki) ustaje współwłasność łączna i do majątku dotychczas nią objętego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. I w tym wypadku przepisy KC regulujące współwłasność⁶¹ mają zastosowanie tylko wówczas, gdy przepisy dotyczące stosunku podstawowego, a więc przepisy KRO oraz KC, normujące instytucję spółki cywilnej, nie stanowią inaczej.⁶²

Współwłasność rzeczy (ruchomości, nieruchomości, a także gospodarstwa rolnego ), polegająca na jej niepodzielności oraz na samodzielności udziałów współwłaścicieli określanych w ułamkach, jest traktowana tak w doktrynie, jak i w orzecznictwie sądowym jako instytucja tymczasowa. Tłumaczyć to można m.in. tym, że niepodzielność utrudnia, a czasem wręcz uniemożliwia korzystanie z rzeczy wspólnej przez poszczególnych współwłaścicieli, zarządzanie taką rzeczą, jak również pobieranie z niej pożytków naturalnych lub cywilnych.⁶³

Uwzględniając potrzeby życia, KC reguluje kwestie związane z posiadaniem rzeczy stanowiącej współwłasność, zarządzaniem taką rzeczą i pobieraniem z niej pożytków. Jednocześnie zawiera jednak wyraźne postanowienie (art. 210 KC)., że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie współwłaścicieli w tym zakresie może być ograniczone tylko w drodze czynności prawnej, a praktycznie rzecz biorąc w drodze umowy.

Regulacja zawarta w art. 210 KC, mówiąca o uprawnieniu każdego ze współwłaścicieli do żądania zniesienia współwłasności, jak i o jego czasowym ograniczeniu, odnosi się ze względów oczywistych do zniesienia współwłasności w drodze sądowej.

Droga sądowa, która jest najczęściej stosowana w praktyce, nie jest jedyną formą znoszenia współwłasności. Praktyka notarialna dostarcza wielu przykładów znoszenia współwłasności nieruchomości np.:w drodze umowy, która pod rygorem nieważności (ad solemnitatem) art. 158 KC musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Odnosi się to również do znoszenia współwłasności gospodarstw rolnych, będących pewnego rodzaju zbiorem rzeczy i praw oraz przedsiębiorstw, jeżeli w ich skład wchodzą nieruchomości.

Możliwość znoszenia współwłasności w drodze umowy wynika nie tylko z zasady wolności zawierania umów, byle nie pozostawały one w sprzeczności z prawem lub zasadami współżycia społecznego⁶⁴, ale również z zawartej w art. 198 KC zasady dopuszczalności rozporządzania udziałami. Jeżeli współwłaściciel może rozporządzić swoim udziałem nawet bez zgody pozostałych współwłaścicieli, to wszyscy współwłaściciele działając wspólnie mogą też doprowadzić do wyjścia z niepodzielności przez zawarcie umowy znoszącej współwłasność, oczywiście w sposób przez wszystkich uzgodniony. Przy braku zgody chociażby jednego ze współwłaścicieli do zniesienia współwłasności nieruchomości nie będzie mogło dojść. Jeśli zaś jest zgoda wszystkich, nawet zawarcie wcześniej czasowego ograniczenia dopuszczalności żądania zniesienia współwłasności nie może stanowić przeszkody do zawarcia umowy znoszącej współwłasność nieruchomości (współwłasności rzeczy wchodzących w skład gospodarstwa rolnego czy też przedsiębiorstwa).

Dopuszczalność znoszenia współwłasności w drodze pozasądowej, a konkretnie w drodze umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli, wynika także z art. 211 KC. Użyty w tym przepisie zwrot: „jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu", wskazuje jednoznacznie na to, że ustawodawca przewiduje także drogę poza sądową. Gdyby ustawodawca nie przewidywał możliwości zniesienia współwłasności winnym niż sądowy trybie, to użycie przez niego takiego zwrotu byłoby niezrozumiałe, a nawet wręcz zbędne. Można by wprawdzie rozważać, czy ustawodawca nie przewidywał oprócz trybu sądowego tylko trybu administracyjnego. Przeciwko takiemu wnioskowi przemawia jednak charakter współwłasności, która jest typową instytucją prawa cywilnego, a także brak unormowań ustawowych, które przekazywałyby sprawy o zniesienie współwłasności na drogę postępowania administracyjnego.

Decyzja wójta, burmistrza albo prezydenta, ministra, zatwierdzająca projekt podziału na działki, nie rozstrzyga o ich własności (odmienne skutki wywołuje tylko decyzja orzekająca o przejściu na własność państwa części dzielonej nieruchomości przeznaczonej pod ulicę). Jeżeli organ administracyjny zatwierdzi projekt podziału na działki nieruchomości stanowiącej własność jednej osoby, to ta jedna osoba pozostanie właścicielem wszystkich działek, aż do czasu zbycia ich osobom trzecim. Jeżeli zaś podzieli na działki nieruchomość stanowiącą współwłasność kilku osób, to osoby te nie staną się z mocy takiej decyzji wyłącznymi właścicielami poszczególnych działek. Mając decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości na działki, współwłaściciele mogą znieść współwłasność ich wszystkich w drodze umowy znoszącej współwłasność. W takich wypadkach z reguły nie dochodzi do znoszenia współwłasności przez sąd. Przy znoszeniu współwłasności w drodze sądowej nie zachodzi bowiem potrzeba wcześniejszego uzyskiwania decyzji (sąd zasięga jedynie opinii). O wydanie decyzji współwłaściciele zwracają się w praktyce tylko wówczas, gdy dojdą do porozumienia w sprawie podziału na działki i zniesienia w ten sposób współwłasności nieruchomości.

Możliwość zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze umowy, jak i roszczenie o zniesienie współwłasności w drodze sądowej nie podlegają przedawnieniu⁶⁵. Czas trwania stosunku prawnego współwłasności nie ma też wpływu na sposób zniesienia współwłasności.

Sposoby zniesienia współwłasności, i to zarówno w drodze sądowej (w drodze orzecznictwa sądowego lub ugody sądowej), jak i na podstawie umowy mogą być różne. Szersze możliwości występują przy znoszeniu w drodze umowy. I w takich jednak wypadkach wolę współwłaścicieli ograniczają obowiązujące w zakresie obrotu nieruchomościami przepisy. Dotyczy to zwłaszcza ograniczeń w zakresie podziału nieruchomości rożnych czy też podziału w drodze zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych.

Najkorzystniejsze z punktu widzenia interesów współwłaścicieli jest z reguły zniesienie współwłasności nieruchomości (gospodarstwa rolnego) przez podział w naturze. Ten sposób podziału wysuwa też na czoło ustawodawca, stanowiąc w art. 211 KC, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Oczywiście powyższe ograniczenie dopuszczalności zniesienia współwłasności w drodze sądowej. Nie może być ono jednak nie zauważane także przy zawieraniu umów o zniesienie współwłasności. Notariusz nie ma wprawdzie ani możliwości, ani też obowiązku badania, czy umowa nie narusza określonych w art. 211 KC zasad, powinien jednak zwrócić uwagę stronom zawierającym umowę na treść tego przepisu. Gdyby natomiast już z treści oświadczeń stron umowy oraz z przedłożonych dokumentów wynikało, że umowa będzie nieważna (np. strony żądają zniesienia współwłasności budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali, bez rozwiązania umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali), notariusz powinien odmówić dokonania takiej czynności prawnej, czyli sporządzenia umowy znoszącej współwłasność budynku lub też budynku i znajdującej się pod nim działki.

Do zniesienia współwłasności, może dojść w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali. Wprawdzie w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali nie dochodzi do pełnego wyjścia z niepodzielności, gdyż grunt, na którym został wzniesiony dom, jak i grunt związany z korzystaniem z tego domu, a także części domu i innych urządzeń nie służących do wyłącznego użytku właścicieli i poszczególnych lokali, stanowią nadal współwłasność wszystkich właścicieli lokali.

Powstająca, w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali, nowa współwłasność gruntu pod budynkiem, gruntu związanego z korzystaniem z budynku i części domu nie służącej do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali uzyskuje odmienny od dotychczasowego status prawny. Jeśli bowiem uprzednio była współwłasnością, którą cechowała tymczasowość, to z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokali stała się współwłasnością przymusową. Nie można bowiem żądać zniesienia współwłasności takiej nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali. Ograniczenie możliwości zniesienia współwłasności dotyczy oczywiście tylko składników wymienionych w art. 3 ust. l ustawy, tj. gdy chodzi o grunt, to tylko pod domem oraz o grunt związany z korzystaniem z domu. Gdyby w skład nieruchomości, w której ustanowiona została odrębna własność lokali, wchodził większy niż konieczny do korzystania z domu obszar gruntu, to również po wcześniejszym ustanowieniu odrębnej własności lokali nie byłoby przeszkód do wydzielenia z niego (tak w drodze umowy, jak i w drodze sądowej) odrębnej działki gruntu. Podział budynku, w tym i w umowie o zniesienie współwłasności nieruchomości, według płaszczyzn pionowych jest w zasadzie niedopuszczalny, chociażby nie było przeszkód do podziału gruntu.

W kwestii oszacowania nieruchomości, określania wysokości spłat i dopłat, rozkładania tych należności na raty, płacenia od nich odsetek itp. przepisy KC mogą stanowić jedynie wskazówki, mogące ułatwić współwłaścicielom dojście do porozumienia i do zawarcia umowy. Pozwalają bowiem zorientować się tym osobom, jakiego rozstrzygnięcia mogą się spodziewać w razie wystąpienia z wnioskiem o zniesienie współwłasności na drogę sądową. Ostateczna decyzja należy w tych sprawach do współwłaścicieli. Jeżeli zawarte między nimi porozumienie nie będzie naruszało obowiązujących przepisów, notariusz nie będzie mógł odmówić ujęcia go w sporządzonej umowie.

W przypadku znoszenia współwłasności nieruchomości przez jej podział w naturze, w tym również w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali, jeden lokal lub też jedna z wydzielonych części nieruchomości może być przydzielona więcej niż jednej osobie.

Może to nastąpić jedynie za zgodą tych osób. Przydzielona im rzecz stanowić będzie ich współwłasność w częściach ułamkowych w zależności od porozumienia równych lub różnych. Takie wypadki w stosunkach rodzinnych nie należą do wyjątków.

komentarze

Przeszukaj ePrace

Copyright © 2008-2010 EPrace oraz autorzy prac.