Wywłaszczanie nieruchomości
Przepisy o wywłaszczeniu nieruchomści stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne.
Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.54
Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.
Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.
Istota wywłaszczenia polega na przymusowym odjęciu własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, ograniczeniu tego prawa lub zniesieniu bądź ograniczeniu innego prawa rzeczowego do nieruchomości, w drodze decyzji administracyjnej. Wywłaszczenie może być dokonane wyłącznie na rzecz takich podmiotów prawa publicznego, jak Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego, a mianowicie gmina, powiat oraz samorząd województwa.
Wywłaszczenie jest instytucją prawa publicznego, z którą przepisy prawa administracyjnego wiążą skutki cywilnoprawne. Oznacza to, że mamy do czynienia z aktem władczej ingerencji organu państwa, której skutkiem jest pozbawienie albo ograniczenie praw rzeczowych (skutek cywilnoprawny).
Natura prawna instytucji wywłaszczenia jest złożona, łączy cechy prawa publicznego i przestrzennego, decyzja administracyjna stanowiąca podstawę prawa prywatnego. Elementy publicznoprawne stanowią: cel publiczny będący nieodzownym warunkiem wywłaszczenia, zgodność celu wywłaszczenia z miejscowym planem zagospodarowania wywłaszczenia oraz przymus administracyjny zabezpieczający wykonanie ostatecznej decyzji o wywłaszczeniu. Elementy cywilnoprawne to: odjęcie własności, odszkodowanie stanowiące ekwiwalent wartości odjętego prawa bądź nieruchomość zamienna, wpis do księgi wieczystej zmiany w zakresie prawa własności.
Wywłaszczenie dotyczy wyłącznie nieruchomości, a więc gruntów wraz z ich częściami składowymi. Odrębne nieruchomości budynkowe oraz lokalowe mogą być wywłaszczone tylko wraz z prawami rzeczowymi, z którymi są związane, a mianowicie z prawem użytkowania wieczystego gruntu (budynki) lub z udziałem w tym prawie (lokale).
Ze względu na dotkliwość skutków oraz fakt, iż wywłaszczenie stanowi ingerencję w konstytucyjnie chronione prawa podmiotowe, traktowane jest ono w naszym systemie prawa jako rozwiązanie wyjątkowe, a także jako rozwiązanie ostateczne (prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy). Powoduje to, że korzystanie przez podmiot władzy publicznej z instytucji wywłaszczenia obwarowane jest wieloma ograniczeniami:
-przesłanki dopuszczalności wywłaszczenia są określone w ustawie i są wyraźnie określone,
-obowiązuje zachowanie szczegółowo ustalonej procedury zabezpieczającej przed jakimkolwiek nadużyciem władzy administracyjnej w toku czynności wywłaszczeniowych,
-zastrzeżony został szczególny reżim prawny w razie odstąpienia przez właściwy organ lub podmiot od realizacji celów, dla których wywłaszczenie nastąpiło.
W sytuacji gdy dochodzi do uzyskania tytułu prawnego do nieruchomości przez państwo (podmiot władzy publicznej) na podstawie decyzji administracyjnej, następuje zespolenie jego funkcji władczych z działaniami dokonywanymi na płaszczyźnie cywilnoprawnej, właścicielskimi (dominium). W demokratycznym państwie prawnym granice między tymi dwiema dziedzinami oddziaływania państwa powinny być ściśle przestrzegane, a w związku z tym powinno się ograniczać wykorzystywanie instytucji prawa cywilnego w sferze władzy państwowej.
Wywłaszczenie jest wyjątkiem od ogólnych cywilnoprawnych zasad przenoszenia własności nieruchomości i może mieć zastosowanie jedynie wówczas, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny, mniej dotkliwy sposób aniżeli pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a także gdy nieruchomość nie może być nabyta w drodze umowy. Z tych względów ustawa przewiduje obowiązek wyczerpania możliwości. Doprowadzenia drogą rokowań do zawarcia umowy cywilnoprawnej o przeniesienie własności albo innego prawa rzeczowego do nieruchomości. Warunek niezbędności nieruchomości dla zrealizowania celu publicznego jest zasadniczą przesłanką dopuszczalności i wywłaszczenia, gdyż niewykorzystanie nieruchomości na cel, dla którego została ona wywłaszczona, stanowi podstawę do żądania zwrotu byłemu właścicielowi albo jego następcy prawnemu.
Przepisy regulujące zasady wywłaszczania nieruchomości jako szczególnej formy odjęcia prawa własności w drodze aktu władczego państwa, będą wyjątkiem od ogólnych cywilnoprawnych zasad przenoszenia własności nieruchomości, muszą być stosowane literalnie, z wyłączeniem dopuszczalności wykładni rozszerzających.
Realizacja celów publicznych z reguły polega na budowie obiektów służących tym celom. Z możliwości wywłaszczenia jednak można skorzystać jedynie przed rozpoczęciem inwestycji. Zrealizowanie na nieruchomości celu publicznego przez inwestora przed wydaniem decyzji o jej wywłaszczeniu pozbawia go możliwości skutecznego wystąpienia z wnioskiem o wywłaszczenie nieruchomości, gdyż cel publiczny został już zrealizowany.
Pojęcie wywłaszczenia obejmuje zarówno pozbawienie prawa własności lub innych praw rzeczowych, jak i ograniczenie tych praw. Prawami rzeczowymi poza prawem własności są użytkowanie wieczyste oraz prawa rzeczowe ograniczone wymienione w art. 244 § l k.c., tj. użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteka. Są to wszystkie prawa rzeczowe, jakie występują w polskim prawie (tzw. numerus clausus). Własność, użytkowanie wieczyste, użytkowanie oraz zastaw uregulowane są w kodeksie cywilnym, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej regulują przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. prawo spółdzielcze.
Organem właściwym w sprawach wywłaszczeń jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Jest to rozwiązanie uwzględniające podział żądań przyjęty w ramach reformy administracyjnej państwa, skutkujący zniesieniem z dniem l stycznia 1999 r. organu rządowej administracji ogólnej, jakim był kierownik urzędu rejonowego.
Zgodnie z przepisami prawa odwołanie od decyzji starosty wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w sprawach wywłaszczeń, odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości oraz zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, przysługuje do wojewody.
Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.
Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona. Nie dotyczy to wywłaszczenia właściciela lub prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw użytkownika rzeczowych obciążających nieruchomość.
Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.
Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, przy jej wywłaszczeniu przyjmuje się inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości oraz dane z katastru nieruchomości.
W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, przy jej wywłaszczeniu, przyjmuje się dane z katastru nieruchomości.
Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.
Wywłaszczenie jako rozwiązanie wyjątkowe, bez którego nie da się zrealizować celu publicznego, zostało zastrzeżone wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Oznacza to, że nie można wywłaszczyć nieruchomości na rzecz państwowej lub komunalnej osoby prawnej.
Wykluczone jest wywłaszczenie nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa przez odjęcie prawa własności przysługującego temu podmiotowi. Skarb Państwa w ujęciu cywilnoprawnym uosabia całokształt praw majątkowych przysługujących państwu jako podmiotowi prawa publicznego. Skoro wywłaszczenie, o którym mowa w ustawie, dokonywane jest decyzją administracyjną, tj. indywidualnym aktem o publicznoprawnej naturze, opartym na autorytecie państwa, to wywłaszczenie Skarbu Państwa byłoby działaniem władczym państwa wobec siebie, co przeczy samej istocie stosunku prawnego. Ustawa nie wyłącza wywłaszczenia użytkowania wieczystego, a także ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość stanowiącą własność Skarbu Państwa. Wywłaszczenie któregokolwiek z tych praw na rzecz Skarbu Państwa skutkuje ich wygaśnięciem. Przykładem takiego wywłaszczenia może być sytuacja, w której Skarb Państwa nabywa w drodze wywłaszczenia prawo użytkowania wieczystego przysługujące gminie, innej osobie prawnej albo osobie fizycznej na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa. Z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna, prawo użytkowania wieczystego wygaśnie. Dopuszczalne jest wywłaszczenie na rzecz gminy, a także powiatu i samorządu województwa obciążających własność Skarbu Państwa prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonego prawa rzeczowego. Wywłaszczone prawo nabywa w tej sytuacji jednostka samorządu terytorialnego, na rzecz której nastąpiło wywłaszczenie.
Wywłaszczenie może objąć całą nieruchomość albo jej część. Zakres wywłaszczenia jest uzależniony od rodzaju i zakresu celów publicznych, jakie mają być zrealizowane na wywłaszczanej nieruchomości. Ze względu jednak na wyjątkowość instytucji wywłaszczenia, uszczerbek, jaki ma ponieść podmiot wywłaszczony, powinien być, w miarę możliwości. ograniczony do niezbędnego minimum. W związku z tym obszar podlegający wywłaszczeniu powinien zabezpieczać potrzeby inwestycji służącej celom publicznym tylko w niezbędnym zakresie. Przy ustalaniu zakresu wywłaszczenia należy mieć na względzie, że były właściciel albo jego następca prawny może żądać także zwrotu części wywłaszczonej nieruchomości, zbędnej na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.
W wypadku, gdy wywłaszczeniem jest objęta tylko część nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty wykaże, że pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, może on żądać nabycia tej części w drodze umowy przez Skarb Państwa albo jednostkę samorządu terytorialnego, na rzecz której następuje wywłaszczenie. Takie nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa albo gminę, powiat lub samorząd województwa jest określane w piśmiennictwie i w praktyce sądowej jako "wywłaszczenie na żądanie właściciela". Przez prawidłowe wykorzystywanie nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym celem należy rozumieć racjonalne, właściwe w stosunku do celów dotychczasowych, wykonywanie przysługującego prawa rzeczowego do nieruchomości. Wykonywanie prawa podlega ocenie według jego społeczno-gospodarczego przeznaczenia.
Żądanie nabycia pozostałej części nieruchomości jest uzasadnione wtedy, gdy ze względu na zasady racjonalnego gospodarowania nieruchomością oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa rzeczowego przysługującego do nieruchomości część pozostała po wywłaszczeniu straciłaby dla właściciela albo użytkownika wieczystego swoją dotychczasową użyteczność.
Umowa o przeniesienie prawa własności albo innego prawa rzeczowego dochodzi do skutku, gdy przedstawiciel Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego złożą stosowne oświadczenie woli w formie aktu notarialnego. W razie braku takiego oświadczenia woli, gdy podmiot, na rzecz którego a nastąpić wywłaszczenie, uchyla się od jego złożenia, osobie wywłaszczanej przysługuje roszczenie o stwierdzenie przez sąd obowiązku złożenia oświadczenia. Orzeczenie sądu stwierdzające ten obowiązek, zastępuje żądane oświadczenie woli, co oznacza, że z dniem uprawomocnienia się orzeczenia lub nadania mu klauzuli wykonalności umowa o nabycie pozostałej części nieruchomości dochodzi do skutku. Należy jednak dodać, że wywłaszczenie na żądanie części nieruchomości nie dokonuje się automatycznie na podstawie twierdzenia wywłaszczanego. Spoczywa na nim ciężar dowodu, że co do pozostałej części nieruchomości jego prawo utraciło swoje dotychczasowe społeczne i gospodarcze przeznaczenie. Wykazanie tej okoliczności wymaga wiedzy specjalistycznej z dziedziny gospodarowania nieruchomościami, w zależności od charakteru nieruchomości i jej położenia. Ocena nieprzydatności pozostałej części nieruchomości nie może być dokonywana na podstawie wyłącznie obiektywnych mierników, ale odnosić się powinna do indywidualnej sytuacji dotychczasowego właściciela.
komentarze
Copyright © 2008-2010 EPrace oraz autorzy prac.