Ustanowienie odrębnej własności lokali.
Do ustanowienia odrębnej własności lokali w spółdzielniach mieszkaniowych będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali w artykułach 7-11. Może ono nastąpić na kilka sposobów 17.
Art.7 uwl stanowi, że odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, przy czym umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis do księgi wieczystej ma wpis konstytutywny (oznacza to, że bez niego odrębna własność lokalu nie powstaje).
Art.8 uwl określa, że umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności rodzaj, położenie o powierzchnie lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele mogą w takiej umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólna. Umowa taka może być zawarta albo poprzez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właścicieli nieruchomości i nabywcę lokalu.
Art.9 ust.1 uwl wprowadza dodatkowy sposób ustanawiania odrębnej własności lokalu, która może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na druga stronę umowy lub na inna wskazana w umowie osobę. Do ważności takiej umowy niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. Art.8 ust.3 uwl mówi, że w przypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umowa, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu. Przesłanką przeniesienia przez spółdzielnię na rzecz członków własności przydzielonych domów wraz z prawami do działek jest przeprowadzenie rozliczenia kosztów budowy i ostateczne ustalenie wkładów budowlanych, wniesienie przez członków tych wkładów bądź też ich części i przejęciu zobowiązań spółdzielni pokrywających resztę należności z tytułu wkładów18. Członkowie poza tym obowiązani są pokryć koszty przeniesienia własności domu, a także udział w kosztach likwidacji spółdzielni, gdy przeniesienie własności następuje w ramach postępowania likwidacyjnego 19.
Członek spółdzielni ma prawo zakwestionować koszty budowy i może bronić się przed niesłusznymi - jego zdaniem - roszczeniami spółdzielni. Okoliczność, że pozostali członkowie koszty te zaakceptowali i że w ich interesie leży jak najszybsza likwidacja rozliczeń, prowadząca do likwidacji spółdzielni, nie może pozbawiać członka przysługujących mu uprawnień. Sama kolizja między interesami jednego członka a interesami pozostałych członków spółdzielni nie może uzasadniać wykluczenia tego członka, jeżeli nie jest rezultatem ani świadomego działania członka na szkodę spółdzielni, ani naruszenia zasad współżycia społecznego.
Członek spółdzielni mieszkaniowej, który otrzymał przydział domu jednorodzinnego, nie może żądać obniżenia wysokości przypadających na niego kosztów budowy tego domu na tej podstawie, iż część tych kosztów została wywołana zaniedbaniami osób działających w imieniu spółdzielni.
Do ponoszenia kosztów przedłużającej się likwidacji spółdzielczego zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych obowiązany jest członek zrzeszenia, po którego stronie wystąpiła przyczyna powodująca przedłużenie likwidacji. Do kosztów tych należy także wynagrodzenie likwidatora, jakie odpowiada nakładowi jego pracy.
Spółdzielnia mieszkaniowa po podjęciu uchwały przez właściwy organ i po dokonaniu rozliczeń - może przenieść na członka prawo użytkowania wieczystego działki oraz własność wzniesionych na niej części budynku, także przed zakończeniem budowy
Zgodnie z art. 235 § 2 Prawa Spółdzielczego przeniesienie własności domu może nastąpić także na rzecz spadkobierców członka lub małżonków, jeżeli prawo do domu przysługuje im obojgu. Przepis ten przewiduje wyjątek od zasady związania prawa do domu jednorodzinnego z członkostwem w spółdzielni.
Nieważna jest umowa zawarta na podstawie art. 235 § 2 Prawa Spółdzielczego, przenosząca własność domu wraz z prawem do działki na rzecz małżonków, gdy prawo do domu nie przysługuje jednemu z nich.
Przeniesienie prawa własności nieruchomości gruntowej wraz z domem jednorodzinnym jako częścią składową gruntu wymaga zachowania formy aktu notarialnego20, przy czym wpis w księdze wieczystej ma, na zasadach ogólnych, charakter deklaratywny.
Zgodnie z art. 235 § 4 prawa spółdzielczego po przeniesieniu własności domów jednorodzinnych wspólne urządzenia wodne, kanalizacyjne, ogrzewcze oraz inne urządzenia podobne stają się współwłasnością właścicieli domów.
Art.11 odnosi się do ustanawiania odrębnej własności na mocy orzeczenia sadu stanowiąc w ust.1, ze przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu na mocy orzeczenia sadu znoszącego współwłasność nieruchomości. Zawiera on także informacje, ze jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robot adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym zadanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwienie, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania – tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd – w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym – może wydąć stosowne nakazy lub zakazy.
komentarze
Copyright © 2008-2010 EPrace oraz autorzy prac.