Odrębna własność lokalu.
Unormowania ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych13 powoduje, że jej charakter prawny odróżnia ją od ustaw własności lokali i niektórych postanowień ustawy o gospodarce nieruchomościami, są to przede wszystkim następujące kwestie:
-spółdzielnia mieszkaniowa zachowuje z mocy prawa zarząd całością nieruchomości, stanowiąca dotąd jej własność, w tym nieruchomościami wspólnymi, a zasady obciążeń kosztami eksploatacji i utrzymania tych nieruchomości są niemal identyczne dla właścicieli i niewłaścicieli.
-ustanowienie odrębnej własności lokali ma charakter powszechny, gdyż obejmuje wszystkich członków i niektórych najemców i jest uzależnione tylko od ich woli. Ustawa obliguje spółdzielnie do ustanowienia odrębnej własności na rzecz tych członków, którzy złożą pisemny wniosek i dokonają rozliczenia z tytułu ewentualnego zadłużenia i dopłaty do wkładu. Ustawa wyposaża tych członków w roszczenia cywilno-prawne, przy pomocy których mogą oni wymusić na spółdzielni realizacje powyższego obowiązku (pozew o ustanowienie własności wyrokiem sądu ).
-kompetencje zebrania właścicieli, przewidziane w ustawie o własności lokali, są na gruncie spółdzielczym w znacznej mierze zastępowane uchwałami organów spółdzielni. Ustawa przewiduje dwie możliwości uzyskania własności lokalu:
-w następstwie swoistego przekształcenia istniejącego prawa (lokatorskiego lub własnościowego) w prawo odrębnej własności zajmowanego lokalu,
-w drodze realizacji umowy o budowę lokalu na własność.
W każdym przypadku ustanowienie własności lokalu musi być poprzedzone uregulowaniem sytuacji prawnej spółdzielni wobec nieruchomości, w której ma to nastąpić oraz rozliczeniem finansowym.
Jeśli spółdzielnia nie ma formalnego bytu prawnego do nieruchomości, na której wzniosła budynki przeznaczone do wyodrębnienia w nich własności lokali, musi podjąć czynności przewidziane w art.35 ustawy grudniowej. Przewiduje on szczególny tryb nabywania gruntów, na których przed dniem 5 grudnia 1990 r. zbudowano domy spółdzielcze, po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub na użytkowanie budynku. Będą to w przeważającej części grunty publiczne, ale pewna ich cześć stanowi własność osób prywatnych, których pozbawiono władania nie zawsze zgodnie z prawem. Koszt nabycia nieruchomości gruntowej (własności lub wieczystego użytkowania) będzie naturalnie obciążał wszystkich członków zamieszkałych na jej terenie zgodnie z art.226 § 1 prawa spółdzielczego14 oraz art.12 ustawy grudniowej. W odniesieniu do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym nabycie własności może nastąpić w drodze zasiedzenia. Ustawa grudniowa przewiduje skrócenie terminu zasiadywania i uproszczenie postępowania sądowego. Artykuł 172 & 1 k.c.15 przewiduje 20-letnie posiadanie nieruchomości jako przesłankę nabycia własności w drodze zasiedzenia w dobrej wierze, a 30 lat – w złej wierze15. Natomiast art.35 ust.4 ustawy grudniowej dopuszcza zasiedzenie, jeśli zasiadująca spółdzielnia spełni kryteria, a mianowicie: posiada w dniu 5 grudnia 1990 r. grunt zabudowany domami mieszkalnymi, które zostały legalnie wzniesione, a nadto brak jest informacji o właścicielu.
Ten przepis uzależnia możliwość zasiedzenia gruntu nie tyle od określonej ilości lat, ile od pewnego stanu faktycznego istniejącego w dacie wejścia w życie ustawy z dnia 28 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości. Z tego przepisu wynika zwolnienie wnioskodawcy zasiedzenia z obowiązku wskazania uczestników postępowania, którymi w innych sprawach tego rodzaju są właściciele ujawnieni w księgach wieczystych w ewidencji gruntów lub ich następcy. Są to osoby, przeciwko którym biegnie okres zasiedzenie.
Rozliczenia, które spółdzielnia przeprowadzić ma z uprawnionymi członkami, należy rozdzielić na dwie grupy:
a) te, które dotyczą osób zajmujących lokale w dniu 24 kwietnia 2001 r.,
b) oraz dotyczące osób, które swe prawa do lokali nabędą po tej dacie (z wyjątkiem spadkobierców i nabywców własnościowego prawa do lokalu oraz osób „wstępujących w prawa lokatorskie:.
Zgodnie z art.12 – tym z ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. – po złożeniu pisemnego wniosku przez członka, któremu służy lokatorskie prawo do lokalu – spółdzielnia obowiązana jest zawrzeć z nim umowę o ustanowienie własności lokalu. Musi on jednak uprzednio dokonać rozliczenia obejmującego: spłatę długów związanych z lokalem, spłatę innych zobowiązań ciążących na lokalu w związku z budową i nabyciem praw do terenu, a po waloryzowaniu jego wkładu do poziomu wynikającego z ceny rynkowej – dopłacić różnice miedzy waloryzowanym kosztem budowy, a waloryzowanym wkładem mieszkaniowym.16
Ustawa zrywa z dotychczasowa praktyką wydawania członkom pisemnych przydziałów na mieszkanie. Obecnie zawierane są umowy o budowę lokatorskiego bądź własnościowego lokalu (umowy przedwstępne), a po zakończeniu robot i rozliczeniu spółdzielnia:
a) zawiera z członkiem pisemna umowę o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu, albo
b) notarialna umowę o ustanowienie własności lokalu.
W umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu wskazuje się informacje o lokalu jak i o pomieszczeniach przynależnych. Powierzchnia tych pomieszczeń doliczana jest do metrażu mieszkania.Łączna powierzchnia lokali i pomieszczeń przynależnych stanowi podstawę do ustalenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, której współwłaścicielem z mocy prawa staje się członek spółdzielni wymieniony w akcie notarialnym jako nabywca własności lokalu. Wielkość udziału we współwłasności określa spółdzielnia w wykazach stanowiących załączniki do uchwały zarządu podlegających 14-dniowemu wywieszeniu w budynku spółdzielni. Indywidualne informacje w tym zakresie doręcza się członkom na piśmie dla umożliwienia im zgłaszania uwag i zastrzeżeń. Prawomocna uchwala zarządu stanowi podstawę do określenia przedmiotu umowy i wpisów w księgach wieczystych.
Udział we współwłasności może być określony odmiennie wolą stron umowy, jeśli spółdzielnia zwiera umowy łącznie z wszystkimi członkami, zajmującymi lokale w danej nieruchomości. Przy niedużych różnicach metrażu mieszkań, zamiast określać je w ściślej proporcji do ogólnego metrażu, można więc ustalić równe udziały we współwłasności.
W stosunku prawnym odrębnej własności lokalu nie występują ograniczenia znane spółdzielczym prawom do lokali, tzn. nie występuje tu jednopodmiotowość własności. Art.22 ustawy zastrzega, że tylko jeden ze współwłaścicieli może być członkiem spółdzielni i on w ten sposób reprezentuje pozostałych w stosunkach ze spółdzielnia.
Ważna rolę odgrywa tez art.22 ust.2 ustawy, który przyznaje roszczenie o członkostwo nabywcy odrębnej własności lokalu. Dotyczy to zarówno nabywcy w drodze umowy cywilnoprawnej, jak tez spadkobiercy i nabywcy licytacyjnego. W przypadku osób prawnych należy ten przepis stosować do następcy prawnego. Według obecnej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkiem może zostać ta każda osoba fizyczna, zarówno przy nabyciu lokalu mieszkalnego i użytkowego jak i garażu. Osoba prawna tylko wtedy, gdy statut nie stanowi inaczej i tylko w związku z nabyciem własności lokalu. Ustawa zabrania jednak osobom prawnym nabywania lokatorskiego prawa do mieszkania.
Zgodnie z art. 27 w zakresie nie uregulowanym odmiennie w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. -stosuje się "odpowiednio" przepisy ustawy o własności lokali. Będą to przede wszystkim odrębności wymienione wart. 27 ust. 2 i 3 tej pierwszej ustawy. Przewidują one obligatoryjną formę wykonywania zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię bez względu na to, czy właściciele są jej członkami. Czynność tę uważa się za zarząd powierzony . Ponieważ zarządca działa w ramach upoważnienia właścicieli i tylko w granicach "zwykłego zarządu", zaś do czynności przekraczających ten zakres, potrzebna jest osobna uchwała zebrania właścicieli lokali. Nie stosuje się przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną i o zebraniu właścicieli. Ponadto art. 27 ust. 3 stwierdza, że nie stosuje się również przepisów o wspólnocie mieszkaniowej. Oznacza to, że należy stosować przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., prawa spółdzielczego i postanowień statutu, zgodnie zaś z art. 44 i 46 pr. sp. organem decydującym w tych sprawach (zamiast zebrania właścicieli) -będzie rada spółdzielni. Rada nadzorcza sprawuje bowiem nadzór i kontrolę działalności spółdzielni. Ma ona również w zakresie działania zapisaną czynność uchwalania planów gospodarczych. Plany te z kolei są podstawą bieżącego działania spółdzielni i określania opłat z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości spółdzielczych i wspólnych. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r., przekazuje też radzie nadzorczej uchwalanie dodatkowych opłat związanych z korzystaniem z lokali użytkowych przez właścicieli. Kompetencje te ustawa o własności lokali przewiduje dla zebrania właścicieli.
Natomiast jeśli chodzi o uregulowanie prawne hipotek obciążających nieruchomość spółdzielni, to gasną one z chwila ustanowienia odrębnej własności lokali. W tym przypadku powstaje z mocy prawa obowiązek spółdzielni obciążenia tą hipoteką innej nieruchomości, stanowiącej jej własność. W braku takiej możliwości Skarb Państwa staje się z mocy prawa poręczycielem wierzytelności zabezpieczonej hipoteka.
Natomiast w przypadku wyodrębnienia jednocześnie wszystkich lokali, wierzyciel mający hipotekę na danej nieruchomości, obowiązany jest dokonać podziału hipoteki łącznej, pomiędzy wszystkie lokale, w proporcji do udziałów we współwłasności.
W przypadku przekształcenia własnościowego praw do lokalu w odrębną własność – hipoteki obciążające to prawo – obciążają nieruchomość lokalową powstałą w wyniku aktu notarialnego.
komentarze
Copyright © 2008-2010 EPrace oraz autorzy prac.