Pojęcie nieruchomości lokalowej.
Pojęcie lokalu w ustawie o własności lokali.
Definicja samodzielnego lokalu zawarta jest w art.2 ustawy o własności lokali1, który stanowi, że:
1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokale o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
W świetle tego przepisu, przedmiotem odrębnej własności może być lokal mieszkalny, jak i użytkowy, a możliwość ustanowienia odrębnej własności nie zależy od jego funkcji. Treść przepisu, wskazuje na konieczność powiązania samego lokalu, który ma stanowić odrębną własność, z własnością gruntu, na którym stoi budynek mieszczący ten lokal, gdyż bez tego lokal ten nie mógłby stać się odrębną nieruchomością.2
Przepis ust.1, art.2, używając pojęcia „samodzielny lokal mieszkalny” wskazuje jednocześnie, że o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu decyduje jego określona cecha – samodzielność. Nie jest zatem dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż części lokalu, izby, jeśli nie mają one cech samodzielnego lokalu i w związku z tym nie mogą stać się odrębnymi nieruchomościami lokalowymi.
Nie jest też dopuszczalne przeniesienie we współwłasności lokalu nie wyodrębnionego stanowiącego cześć składową nieruchomości. Byłoby to równoznaczne z ustanowieniem współwłasności części składowej z jednoczesnym pozostawieniem pozostałej części rzeczy głównej wyłączną własnością jednego ze współwłaścicieli.
W następstwie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali w danej nieruchomości powstaje tyle odrębnych nieruchomości lokalowych, dla ilu lokali ustanowiona została odrębna własność, a więc dla każdej z takich nieruchomości lokalowych prowadzona jest odrębna księga wieczysta w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego.
Ustanowienie odrębnej własności lokali może następować zarówno w nieruchomościach zabudowanych jednym budynkiem, jak i w nieruchomościach zabudowanych więcej niż jednym budynkiem, przy czym można ustanowić odrębną własność lokali zarówno w budynkach stojących na gruncie stanowiącym własność właścicieli tych budynków, jak i w budynkach stojących na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Odrębna własność lokalu może zostać ustanowiona zarówno na rzecz osoby lub osób fizycznych, jak i na rzecz osoby prawnej. Ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych ograniczeń. Z innych ustaw może wynikać obowiązek zbycia określonego lokalu określonemu właścicielowi. Np. art.34 ustawy o gospodarce nieruchomościami3 przyznaje prawo pierwszeństwa przy zakupie lokali mieszkalnych, zajętych przez najemców, a stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, tym najemcom lub wskazanym przez nich osobom bliskim stale z nimi zamieszkującymi.
Właścicielem lokalu może być także spółdzielnia mieszkaniowa4. Będzie ona wówczas jedynym z właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową i jako właściciel lokali zobowiązana będzie stosować przepisy dotyczące wszystkich właścicieli lokali. Ustanowienie na rzecz członków spółdzielni w lokalach stanowiących własność spółdzielni, spółdzielczych praw do lokali jest obojętny w stosunku do uprawnień spółdzielni mieszkaniowej jako właściciela lokali. Stosunki między spółdzielnią a członkami spółdzielni, na rzecz których ustanowiono spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, nie będą dotyczyły właścicieli innych lokali w tej nieruchomości. Spółdzielnia jako właściciel lokali będzie ponosiła konsekwencje nieodpowiedniego zachowania swoich członków, podobnie jak każdy z właścicieli ponosi konsekwencje nieodpowiedniego zachowania najemców swoich lokali.
Uwl5 nie wprowadza ograniczeń uniemożliwiających kilku osobom posiadanie jednego lokalu stanowiącego odrębna własność. Lokal taki może, zatem, jak każda inna nieruchomość być przedmiotem współwłasności. Gdy nabywcami lokalu są małżonkowie, lokal, zgodnie z przepisami dotyczącymi wszystkich nieruchomości, stanie się częścią majątku dorobkowego. Gdy lokal nabywa kilka osób na współwłasność, mogą zostać określone ułamkowe udziały każdej z nich we własności tego lokalu.
Uwl nie wprowadza tez żadnych ograniczeń, co do liczby lokali mogących należeć do jednej osoby. Dowolna osoba fizyczna lub prawna może więc posiadać dowolna liczbę samodzielnych lokali i stanowiących i nie stanowiących przedmiotu odrębnej własności.
Samodzielny lokal, mimo że może być współwłasnością kilku osób, nie może zostać podzielony na mniejsze części nie spełniające wymogu samodzielności, a więc nie mogące być samodzielnymi wyodrębnionymi lokalami. Części te nie mogą stać się odrębna własnością ani żadnego ze współwłaścicieli tego lokalu, ani innej osoby. Nie jest też możliwe nabycie własności takich części ani w drodze umowy, ani w drodze zasiedzenia, ani w inny sposób.
Brak też w uwl ograniczeń, wymogów dotyczących powierzchni samodzielnych lokali, z tym, że jeśli nieruchomością lokalową może być tylko mieszkalny lub użytkowy lokal, który spełnia wymóg samodzielności, to jasne jest, że zbyt mała powierzchnia uniemożliwi spełnienie tego wymogu.
Zgodnie z definicja zawarta w ust.2 samodzielny lokal może się składać z jednej lub kilku izb, byleby tylko zostały wydzielone w obrębie budynku, przy czym dla lokalu mieszkalnego przewidziano dodatkowe warunki. Ma on być przeznaczony na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służyć ma zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.6
Art.2 ust.4 uwl zawiera dodatkowe informacje dotyczące składników samodzielnego lokalu, jakim są pomieszczenia przynależne do lokalu. W skład lokalu mogą wchodzić, oprócz pomieszczeń głównych, także pomieszczenia przynależne. Pomieszczenia te są częściami składowymi lokalu, przy czym pomieszczenia te nie muszą przylegać bezpośrednio do lokalu, a nawet mogą być położone poza budynkiem, w którym znajduje się dany lokal. Muszą być położone w granicach tej samej nieruchomości gruntowej. Do pomieszczeń przynależnych zalicza się: piwnicę, strych, komórkę, garaż.
Samodzielny lokal mieszkalny stanowiący przedmiot odrębnej własności jest nieruchomością, a tym, co odróżnia jedną nieruchomość od drugiej jest własność. Części składowe nieruchomości lokalowej powinny być ujęte w umowie o ustanowienie odrębnej własności, a ich powierzchnia powinna być wliczona do powierzchni lokalu. W innym przypadku nie staną się one częścią jego indywidualnej własności.
Definicja lokalu w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.
1. Lokalem w rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych7 jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.8
2. Lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest dom mieszkalny. jak również pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.
3. Domem jednorodzinnym w rozumieniu ustawy jest również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali.
Usm wprowadza samoistną definicję lokalu (tak mieszkalnego, jak i o innym przeznaczeniu), która w stosowaniu ustawy ma doniosłe znaczenie, bowiem od tego, czym jest lokal w rozumieniu tej ustawy, zależeć będą ukształtowane w usm prawa członków i innych osób do lokali spółdzielczych.
Ponadto ustawa z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i niektórych innych ustaw dodała do treści art. 2 usm ustęp czwarty, przez co artykuł ten, pierwotnie w całości poświęcony definiowaniu lokali i domów, nabrał charakteru słowniczka zawierającego, oprócz definicji lokalu i domu jednorodzinnego, także definicję wartości rynkowej lokalu. Naprawiono w ten sposób jeden z mankamentów ustawy, która dotychczas, mimo konsekwentnego posługiwania się terminem "wartość rynkowa", nie przesądzała ostatecznie, czy termin ten należy jednakowo rozumieć w każdym przypadku, gdy został użyty w usm. Mogły na ten temat wystąpić wątpliwości z tego względu, że przepis określający wartość rynkową określa się na podstawie przepisów działu IV rozdziału 1 ugn9 umieszczony został pierwotnie w przepisach przejściowych usm, wart. 46 ust. 1 usm, i dotyczył on tylko sformułowania użytego wart. 46 ust. I, który uchylony został jeszcze w roku 2001 w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 maja 2001 r. 10
Jeśli chodzi o definicje lokalu zawartą w usm, to treść art. 2 ust. 1 usm wskazuje na to, że nie mamy do czynienia z próbą wprowadzenia całkiem nowej definicji, lecz usm posiłkuje się definicją zawartą w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali11, dalej zwanej uwł. Poszerza natomiast tę definicję lokalu o dodatkowe elementy zawarte w art. 2 ust. 2 i 3 usm dotyczące pracowni twórców i domów jednorodzinnych.12
Te dodatkowe postanowienia powodują, że tak samo jak lokal mieszkalny należy traktować w spółdzielniach mieszkaniowych pracownie twórcy przeznaczone do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, niezależnie od tego, czy twórca zamieszkuje w takiej pracowni czy nie. Sformułowania art. 2 ust. 2 usm mają też i takie znaczenie, że w zasadzie pracownia taka, aby była traktowana jak lokal mieszkalny nie musi być przez twórcę rzeczywiście używana do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Wystarczy, aby była do tego celu przeznaczona. Za to ma być to niewątpliwie pracownia używana przez twórcę ("pracownia twórcy") a nie przez osobę, która nie jest twórcą, choć w samej usm nie zawarto żadnej definicji, która pozwalałaby ustalić, kto jest twórcą, a kto nim nie jest.
Art. 2 ust. 3 usm obejmuje też terminem "lokal" w rozumieniu usm także mieszkalne, samodzielne domy jednorodzinne oraz domy bliźniacze i szeregowe. Określając jednocześnie, iż domy szeregowe lub bliźniacze są w rozumieniu ustawy tożsame z domami jednorodzinnymi, ale tylko wtedy, gdy mogą funkcjonować jako samodzielne części i służą przede wszystkim do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W świetle zapisów art. 2 ust. 3 usm nie jest więc domem jednorodzinnym w rozumieniu ustawy taka samodzielna część domu szeregowego lub bliźniaczego, która służy bardziej celom innym niż mieszkalne, albo w ogóle nie służy celom mieszkalnym.
Ma to znaczenie w przypadku, gdy przepisy usm przewidują określone uprawnienia członków spółdzielni lub innych osób do lokali mieszkalnych, albo szczególne ich obowiązki związane z używaniem takich lokali. Do wszystkich lokali, które mieszczą się w definicji lokalu zawartej w usm stosować się będzie te przepisy usm, które dotyczą lokali w ogóle. A więc także uprawnienia członków i innych osób związane z używaniem lokali (w tym prawa do lokali) w spółdzielni mieszkaniowej będą stosowane do lokali w rozumieniu usm, a nie do lokali w innym rozumieniu albo do części lokali lub pomieszczeń bądź obiektów, które w świetle definicji lokalu zawartej w usm w ogóle nie są lokalami. Jednak definicja zawarta w usm jest w podstawowych kwestiach dotyczących lokali tożsama z definicją zawartą w uwl. Zastosowanie znaczenia i stosowania definicji lokalu zawartej w usm dotyczyć będzie lokali, które są lub mogą być odrębnymi nieruchomościami lokalowymi wchodzącymi w skład nieruchomości zabudowanych budynkami zawierającymi dwa lub więcej samodzielnych lokali.
komentarze
Copyright © 2008-2010 EPrace oraz autorzy prac.